Descubre cómo prevenir riesgos de lavado de dinero en el sector inmobiliario. Conoce casos reales, flujos y acciones clave de cumplimiento.
El sector inmobiliario en México es uno de los más activos y diversos de la economía, y al mismo tiempo, uno de los más susceptibles al lavado de dinero. Las altas sumas que se manejan, combinadas con vacíos regulatorios y la falta de controles, lo convierten en un blanco ideal para operaciones ilícitas. En este artículo exploramos los principales modelos de negocio inmobiliario en el país, los tipos de operaciones que manejan y los riesgos específicos que presenta cada uno ante el lavado de dinero.
Operaciones que manejan:
Compra-venta de inmuebles
Arrendamiento residencial y comercial
Riesgos de lavado de dinero
Pagos en efectivo por debajo del umbral para evitar reportes
Simulación de precios de compraventa
Gaps comunes dentro del sector inmobiliario
Carencia de sistemas para identificar operaciones inusuales
Caso real de lavado de dinero en una agencia inmobiliaria
En 2022, la UIF detectó que un grupo de empresas fachada adquiría propiedades de lujo en Jalisco y CDMX mediante pagos fraccionados en efectivo. Las operaciones no fueron reportadas por la agencia inmobiliaria involucrada, que fue multada por más de $1 millón de pesos.
2. Lavado de dinero en brokers o asesores inmobiliarios independientes
Operaciones que manejan:
Intermediación en ventas y rentas
Búsqueda de oportunidades de inversión
Riesgos de lavado de dinero:
Baja regulación y formalidad
Manejo de pagos sin intermediación bancaria
Gaps comunes con brokers o asesores inmobiliarios independientes
No se capacitan en temas PLD/FT
No reportan operaciones al SAT
Modus operandi de lavado de dinero con brokers o asesores inmobiliarios:
Comisiones pagadas en efectivo
Omisión de documentación del cliente (KYC)
3. Empresas desarrolladoras inmobiliarias
Operaciones que manejan:
Construcción y venta de fraccionamiento o edificios
Riesgos de lavado de dinero en empresas desarrolladoras inmobiliarias
Compra de grandes lotes sin origen claro de fondos
Gaps comunes con empresas desarrolladoras inmobiliarias
Operaciones sin validación de origen de recursos
Ventas en preventa con pagos fraccionados y no fiscalizados
Modus operandi de lavado de dinero con empresas desarrolladoras inmobiliarias
Clientes que compran múltiples unidades al contado
Simulación de cancelaciones para devolver dinero "limpio"
Caso real de lavado de dinero en empresas desarrolladoras inmobiliarias
En Mazatlán, el Departamento del Tesoro de EE.UU. sancionó en 2023 a una red de empresas inmobiliarias que lavaban dinero del Cártel de Sinaloa. Utilizaban desarrollos inmobiliarios y preventas para legitimar flujos ilícitos por más de $500 millones de pesos.
Flujo de ejemplo:
Publicación y venta de propiedades online
Procesamiento de rentas, firmas digitales y pagos
Riesgos de lavado de dinero en plataformas PropTech y agencias Digitales:
Operaciones que manejan:
Automatización sin verificación documental adecuada
Suplantación de identidad en procesos remotos
Falta de integración con listas negras y sistemas de monitoreo
Escaso cumplimiento normativo
Modus operandi de lavado de dinero en empresas PropTech y agencias Digitales
Compra con criptomonedas o transferencias internacionales sin validación
Renta de propiedades vacacionales con flujos sospechosos
5. Inversionistas institucionales (REITs y fondos inmobiliarios)
Operaciones que manejan:
Riesgos de lavado de dinero con REITs y fondos inmobiliarios
Gaps comunes con REITs y fondos inmobiliarios
Modus operandi de lavado de dinero en REITs y fondos inmobiliarios
Inversión de recursos a través de sociedades offshore
Transferencias entre fondos sin revisión del origen de fondos
Caso real de lavado de dinero en REITs y fondos inmobiliarios
Un fondo inmobiliario internacional fue multado en 2022 por permitir inversiones de una empresa ubicada en Islas Vírgenes Británicas sin validar el origen de los fondos. Posteriormente, se descubrió que estaba ligado a empresas sancionadas en Panamá.
Conclusión
El lavado de dinero en el sector inmobiliario en México puede adoptar distintas formas según el modelo de negocio, el nivel de formalidad y los controles internos de cada empresa. La diversidad del sector hace indispensable que todos los actores, desde agentes independientes hasta grandes desarrolladoras o plataformas digitales, entiendan sus obligaciones como sujetos vulnerables ante la LFPIORPI y fortalezcan sus sistemas de cumplimiento para mitigar riesgos.
Implementar verificaciones de clientes (KYC), monitoreo de operaciones inusuales, capacitación constante y herramientas tecnológicas adecuadas no solo protege a las empresas del riesgo reputacional y legal, sino que contribuye a cerrar las puertas al crimen organizado.
Dato relevante
Según el SAT y la Unidad de Inteligencia Financiera, más del 60% de las operaciones sospechosas reportadas en el sector inmobiliario involucran pagos en efectivo, uso de prestanombres o adquisición de bienes sin justificar el origen de los recursos.
El cumplimiento efectivo no solo es una obligación legal, sino una medida estratégica para blindar el patrimonio y reputación de las empresas del sector.
¿Qué tan blindada está tu empresa ante el lavado de dinero?
El lavado de dinero no solo representa un riesgo legal y financiero: también pone en juego la confianza del mercado, la reputación de tu empresa y la estabilidad de todo el sector inmobiliario. Reflexiona: ¿tu modelo de negocio está preparado para detectar operaciones sospechosas? ¿Cuentas con procesos sólidos de cumplimiento, identificación de clientes y monitoreo transaccional?
En Regcheq acompañamos a empresas inmobiliarias —grandes y pequeñas— a identificar sus riesgos, cumplir con la LFPIORPI y construir una operación segura y confiable.
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